23 Ιουνίου 2026
Η ψευδαίσθηση της αφθονίας – Κατοικίες υπάρχουν, αλλά δεν είναι διαθέσιμες
Το μεγάλο παράδοξο
Η Ελλάδα διαθέτει περισσότερα σπίτια από ό,τι πριν από μια δεκαετία. Αυτό δείχνουν τα επίσημα στοιχεία. Το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5% την περίοδο 2011-2021. Όμως, την ίδια περίοδο, η πραγματική προσφορά προς ενοικίαση και πώληση μειώθηκε. Αυτό είναι το παράδοξο που αποκαλύπτει νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή.
Οι αριθμοί είναι αποκαλυπτικοί. Οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%. Ακόμη πιο δραματική ήταν η πτώση στις κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση: υποχώρησαν κατά 33,1%. Το πρόβλημα, λοιπόν, δεν είναι η έλλειψη σπιτιών. Είναι η αδυναμία αξιοποίησής τους.
«Μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα διαθέσιμη. Μπορεί να είναι παγιδευμένη σε νομικές ή κτηματολογικές εκκρεμότητες»
Γιατί η οικοδομή δεν είναι η μόνη λύση
Η μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού αναγνωρίζει ότι η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας έπαιξε ρόλο. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κλάδου μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ τη δεκαετία του 2010. Οι επενδύσεις σε κατοικίες έφτασαν μόλις το 3,1% του ΑΕΠ το 2025, πολύ κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 5%.
Ωστόσο, η νέα δόμηση είναι μόνο η μία πλευρά. Η άλλη, εξίσου κρίσιμη, είναι η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Σύμφωνα με τους ερευνητές, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες από αυτές μπορούν πράγματι να στεγάσουν νοικοκυριά.
Τα κρίσιμα ευρήματα της μελέτης:
- Το συνολικό απόθεμα κατοικιών αυξήθηκε 3,5% (2011-2021).
- Οι κατοικίες προς ενοικίαση μειώθηκαν 10,4%.
- Οι κατοικίες προς πώληση μειώθηκαν 33,1%.
- Η μη αξιοποίηση αποθέματος μπορεί να αυξήσει τις τιμές έως 19,1%.
Οι πέντε άξονες παρεμβάσεων
Η μελέτη προτείνει μια ισορροπημένη στρατηγική. Δεν αρκεί η αύξηση της οικοδομής. Χρειάζεται ενεργοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος. Οι πέντε άξονες παρέμβασης που προτείνει το Γραφείο Προϋπολογισμού κινούνται σε αυτή την κατεύθυνση.
Πρώτον, η επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων. Δεύτερον, η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις. Τρίτον, η στήριξη των ανακαινίσεων με στοχευμένα δάνεια, υπό τον όρο της μακροχρόνιας μίσθωσης. Τέταρτον, ρυθμιστικές παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Πέμπτον, συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική κατοικία.
Οι 5 προτάσεις του Γραφείου Προϋπολογισμού:
- Κτηματολόγιο: Επιτάχυνση της ολοκλήρωσης και μείωση του κόστους μεταβιβάσεων.
- Φορολογικά κίνητρα: Ενίσχυση της ελκυστικότητας των μακροχρόνιων μισθώσεων.
- Ανακαινίσεις: Στοχευμένες επιδοτήσεις με όρο τη μακροχρόνια μίσθωση.
- Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Ρυθμίσεις σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
- Κοινωνική κατοικία: Δημόσιες επενδύσεις εκεί που η ιδιωτική δραστηριότητα υπολείπεται.
Το πραγματικό ζητούμενο
Το στεγαστικό πρόβλημα δεν έχει μία μόνο αιτία. Δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με ένα μόνο εργαλείο. Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας είναι απαραίτητη, αλλά δεν αρκεί. Εξίσου κρίσιμη είναι η άρση των εμποδίων που κρατούν κατοικίες εκτός αγοράς.
Το ζητούμενο, λοιπόν, δεν είναι απλώς να μετρήσουμε πόσα σπίτια υπάρχουν στη χώρα. Είναι να δούμε πόσα από αυτά μπορούν πράγματι να γίνουν διαθέσιμα για τα νοικοκυριά που αναζητούν στέγη.
«Η χώρα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερες κατοικίες. Χρειάζεται και καλύτερη αξιοποίηση όσων ήδη διαθέτει»
