17 Ιουνίου 2026
Η μεγάλη ψαλίδα – Πώς η ζήτηση ξεπέρασε την προσφορά και οι τιμές απογειώθηκαν
Μια δεκαετία καταστροφής – Οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά 95%
Η στεγαστική κρίση δεν ξεκίνησε χθες. Η ρίζα του κακού βρίσκεται στη δεκαετία 2007-2017. Τότε οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν σχεδόν ολοσχερώς. Από το 11% του ΑΕΠ βρέθηκαν στο 0,6%. Μια πτώση 95% που άφησε την αγορά ακινήτων σε ερείπια.
Οι οικοδομικές άδειες συρρικνώθηκαν κατά 84%. Χιλιάδες κατασκευαστές έκλεισαν. Εργατικά χέρια έφυγαν στο εξωτερικό. Τα κεφάλαια στράφηκαν αλλού. Το αποτέλεσμα; Μια γενιά ακινήτων που δεν χτίστηκε ποτέ.
Παρά την ανάκαμψη μετά το 2018, η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει υποτονική. Σήμερα οι επενδύσεις σε κατοικίες φτάνουν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ. Οι νέες κατασκευές δεν καλύπτουν ούτε τις μισές ανάγκες. Η προσφορά σπιτιών παραμένει στάσιμη, ενώ η ζήτηση έχει εκτοξευθεί.
«Δεν φταίει μόνο το Airbnb. Το πρόβλημα είναι βαθύτερο – και χτίζεται εδώ και 20 χρόνια»
Το παράδοξο των κενών σπιτιών – Γιατί δεν μπαίνουν στην αγορά
Πολλοί λένε: «Η Ελλάδα έχει χιλιάδες κενά σπίτια». Είναι αλήθεια. Το ένα τρίτο του οικιστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Όμως αυτά τα ακίνητα δεν είναι διαθέσιμα.
Βρίσκονται σε περιοχές χωρίς ζήτηση. Είναι παλιά, ετοιμόρροπα, χωρίς βασικές υποδομές. Χρειάζονται ανακαινίσεις που κοστίζουν ακριβά. Πολλά αντιμετωπίζουν νομικά προβλήματα, κληρονομιές, συνεπιφάνειες. Η αξιοποίησή τους απαιτεί χρόνο, χρήμα και γραφειοκρατική λύση.
Το ίδιο ισχύει και για τα ακίνητα των servicers. Από τα 11.000 που διαχειρίζονται, μόνο 2.000 είναι ώριμα για άμεση διάθεση. Τα υπόλοιπα παραμένουν δεσμευμένα. Η πραγματική διαθεσιμότητα είναι πολύ μικρότερη απ’ όσο δείχνουν οι αριθμοί.
Οι βασικές αιτίες της στεγαστικής κρίσης – Σύμφωνα με τη μελέτη του ΚΕΦίΜ:
- Κατάρρευση των επενδύσεων σε κατοικίες κατά 95% την περίοδο 2007-2017.
- Μείωση οικοδομικών αδειών κατά 84% τη δεκαετία της ύφεσης.
- Σημερινές επενδύσεις μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ – πολύ κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα.
- Αύξηση νοικοκυριών παρά τη μείωση πληθυσμού – περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι.
- Κενά ακίνητα που δεν είναι άμεσα διαθέσιμα (παλαιά, νομικά δεσμευμένα, σε περιοχές χαμηλής ζήτησης).
Airbnb, Golden Visa και η παγίδα της ζήτησης
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η Golden Visa παίζουν ρόλο. Η μελέτη το αναγνωρίζει. Σε τουριστικές περιοχές και γειτονιές της Αθήνας, το Airbnb απορροφά σπίτια που θα μπορούσαν να νοικιαστούν μακροχρόνια.
Όμως η επίδρασή τους είναι τοπική, όχι γενικευμένη. Ακόμα κι αν περιορίζονταν δραστικά, το βασικό πρόβλημα θα παρέμενε. Η έλλειψη νέων κατοικιών. Το κενό προσφοράς που δημιουργήθηκε στη δεκαετία της κρίσης.
Το πραγματικό δίλημμα είναι άλλο. Προγράμματα που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση χωρίς να αυξάνουν την προσφορά, οδηγούν σε ακόμα υψηλότερες τιμές. Επιδοτήσεις και δάνεια βοηθούν μεμονωμένα νοικοκυριά, αλλά σε μια αγορά με λίγα σπίτια, ανεβάζουν τον ανταγωνισμό. Κερδίζουν κάποιοι, χάνουν όλοι οι υπόλοιποι.
Το συμπέρασμα – Ανάκαμψη της οικοδομής ή διαρκής κρίση
Η μελέτη του ΚΕΦίΜ βγάζει ένα καθαρό συμπέρασμα. Η στεγαστική κρίση έχει δομικές αιτίες. Δεν λύνεται με ημίμετρα. Δεν λύνεται μόνο με περιορισμό του Airbnb ή της Golden Visa.
Χρειάζεται μαζική αύξηση της προσφοράς. Νέες κατασκευές, αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, φορολογικά κίνητρα. Η ανάκαμψη της οικοδομής αποτελεί μονόδρομο. Χωρίς σπίτια, τα ενοίκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν.
Και η πρόκληση είναι μεγάλη. Μια δεκαετία καθίζησης δεν ανατρέπεται μέσα σε λίγα χρόνια. Όσο το στεγαστικό κόστος απορροφά ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου εισοδήματος, τόσο πιο επείγουσα γίνεται η ανάγκη για δράση. Η αγορά δεν μπορεί να περιμένει άλλο.
«Χωρίς σπίτια, οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Η λύση βρίσκεται στην αύξηση της προσφοράς – όχι στον περιορισμό της ζήτησης»
